Koja su prava i obaveze zakupca?

Verovatno se svako od vas bar jednom susreo sa tematikom zakupa nepokretnosti (kuće ili stana). U slučaju odlaska u drugo mesto radi posla ili eventualno studiranja, a bez namere da kupujete nepokretnost, zakup svakako čini jednu bitnu stavku sa kojom ćete se prvo susresti. Upravo zbog toga, ukazujemo vam na prava i obaveze zakupca a koje proizilaze iz obligaciono – pravnog odnosa.

Materija zakupa je regulisana Zakonom o obligacionim odnosima, a forma zakupa može biti u pismenom ali i u usmenom obliku. Naravno, uvek je za vas kao zakupca bolje da potpišete ugovor o zakupu sa vašim zakupodavcem, kako ne biste kasnije, tokom trajanja zakupa ili po izlasku iz zakupljene nepokretnosti, imali problema oko detalja za koje ste se dogovorili usmeno pre možda godinu-dve dana (i samim tim izbegli potencijalni sudski spor). Dakle, zakonodavac ne insistira na pismenom obliku zakupa ali je za vas svakako bolje da imate sve na papiru. Ugovor o zakupu, kada ste ga već sačinili i potpisali, nije potrebno overiti kod javnog beležnika ali ukoliko želite, to možete da uradite u formi proste overe.

Lice koje je u zakupu je odgovorno

Zakupac je dužan upotrebljavati stvar kao dobar domaćin. On može upotrebljavati stvar samo onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari te je odgovoran za štetu koja nastane upotrebom zakupljene stvari protivno ugovoru ili njenoj nameni. Tu se smatra da je lice koje je u zakupu odgovorno i bez obzira na to da li je stvar upotrebljavao on, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu ili drugo lice kome je on omogućio da upotrebljava stvar.

Svakako jedna od osnovnih obaveza zakupca je plaćanje zakupnine u skladu sa rokovima određenim ugovorom ili dogovorom. Praksa je da se zakup plaća mesečno, u tekućem mesecu za taj mesec ili u tekućem mesecu za prethodni mesec.

Plaćanje mesečnih računa

Plaćanje mesečnih računa za struju, grejanje, telefon, kablovsku i slične usluge najčešće ide na račun zakupca. Može se ugovorom definisati da zakupac ima obavezu da uredno dostavlja dokaze zakupodavcu o svim izmirenim troškovima režije, ali može se ugovoriti i da ih prvo plati zakupodavac (po njihovom prispeću) pa da mu zakupac sve prezentovane troškove i refundira. Takođe, u praksi se dešava da i porez na zakup (koji se uvek mora prijaviti nadležnoj poreskoj upravi) pada na teret zakupca, iako je zakupodavac taj koji stiče određenu dobit prijemom iznosa zakupnine. I ova stavka je stvar dogovora ugovornih strana.

Prilikom zaključenja ugovora o zakupu, poželjno je da ugovor sadrži i spisak lica koja će koristiti stan, kao i zapisnik o primopredaji sa spiskom stvari ukoliko se daje u zakup namešten stan. U tom slučaju, moguće je čak napraviti i snimke koje će obe ugovorne strane prihvatiti autentičnim. Ovo će vam olakšati situaciju kada se nakon raskida ugovora o zakupu i izlaska iz stana, jasno može utvrditi da li ste baš vi napravili neku štetu (koja je možda ranije i bila u nepokretnosti), da li su sve stvari na svom mestu i da li fale pojedinosti (što se u praksi često dešava pogotovo ako zakup traje godinama).

Gore napomenutim zakonom o obligacionim odnosima, utvrđeno je da ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

U tom momentu, zakupac garantuje zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema ugovoru o zakupu.

Dodatne obaveze zakupca

Zakupac je dužan čuvati zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vratiti je neoštećenu. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti (misli se na npr. korišćenje nameštaja, tehnike i svega drugog ako je stan uzet u zakup namešten).  Mora se imati u vidu da u slučaju da zakupac izvrši izmene u stanu u kom je u zakupu (npr. krečenje, pomeranje rasporeda nameštaja i drugo) dužan je stan vratiti u stanju u kom se isti nalazio u momentu početka zakupa. Imajte na umu da je zakupac u obavezi da snosi troškove sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom stana (npr. zamena sijalica) ali je i dužan da obaveštava zakupodavca/vlasnika stana o svim okolnostima koje bi u toku zakupa mogle ugroziti kvalitet zakupljenog stana (vidljiv trag na zidu od vlage ili slično).

I na samom kraju, pri uzimanju nekretnine u zakup, zatražite dokaz od zakupodavca da je on i vlasnik stana, kuće, garaže i/ili lice ovlašćeno da vam u ime vlasnika izda nepokretnost, kako ne biste imali neprijatnosti oko toga kome i na koji način da plaćate zakupninu, da se ne bi pojavljavala treća lica koja polažu pravo na nekretnini u koju ste se vi već uselili.