Kupovina nekretnine važna je životna odluka. Zato treba detaljno obratiti pažnju na sve karakteristike koje nekretnina ima. Većina ljudi će najviše pažnje posvetiti pitanju finansija i biranju stana u novogradnji ili starogradnji. Međutim, dileme tu nisu završene. Pojedine stavke, koje nam u procesu kupovine nekretnine možda deluju nevažno, mogu značajno da utiču na cenu ili kvalitet same nekretnine. One takođe mogu i dugoročno da utiču na kvalitet našeg života.
Vaše je pravo da birate i pregovarate oko svih stavki kada je kupovina nekretnine u pitanju.
Prvo treba dobro da promislite da li vas više privlači staroradnja ili novogradnja. Kada suzite izbor na par nekretnina koje vam se sviđaju, detaljno se pozabavite svim karakteristikama koje one imaju. Dobro izvagajte koje su prednosti, a koje mane od svake.
Čak i ako nam se neka stavka učini sitnicom, ne treba da je zanemarimo, jer većina njih može značajno da utiče na naš kvalitet života, ali i na konačnu cenu nekretnine:
1.Parking/garaža
Ako imate automobil, ova stavka će vam biti veoma značajna. Razmislite o svojim životnim navikama i o neophodnosti da imate garažu. Možda vam je ona potrebna i za ostavljanje drugih stvari (biciklova, dečijih trotineta i sl). Proverite da li se stan nalazi u ulici gde se naplaćuje parking. Raspitajte se da li je planirano da se u budućnosti uvedu zone u vašem budućem kvartu. Pitanje parkinga je posebno izazovno ako je u pitanju kupovina nekretnine u većim gradovima, pogotovo u pojedinim opštinama u Beogradu. Kupovina garaže obično ne ulazi u osnovnu cenu nekretnine, nego se posebno doplaćuje.
2. Visina komunalnih računa
Ponekad zanemarimo visinu računa kao važnu stavku pri biranju nekretnine. Tačno je da se režije svakako moraju plaćati, ali neće vam biti svejedno ako one opterete veći deo vaše plate. Zato o njima treba misliti na vreme. Raspitajte se kakvo je grejanje, koliko se mesečno plaćaju infostan i struja. Proverite da li imate dodatnih troškova poput mesečnog održavanja zgrade ili sličnih izdataka.
Zanimljivo je da poslednjih godina kupci sve više traže stanove bez centralnog grejanja koji su nekada bili jako popularni.
– Ranije je cena stana koji ima centralno grejanje bila uvećana i za 10 odsto. Sada nije tako, a čak se ljudi raduju ako nemaju centralno grejanje jer je skupo i plaća se cele godine. Više se traži etažno grejanje – navode agenti i dodaju da kupci izbegavaju potkrovlja i visoke spratove.
Ako vam je za oko zapao neki salonac, treba imati u vidu da režije u ovoj stanu mogu biti skuplje. Salonci ponekad imaju visinu plafona i do 3.5m. Plafoni u slučaju novogradnje su visoki oko 2.5m. Dakle, za stan od 100 m2 u slučaju stare gradnje, po ovoj računici, imamo 100 m3 vazduha više koje treba zagrejati. To pravi osetnu razliku u potrošnji, a time i u visini računa za struju ili gas.
3. Energetska efikasnost
„Zeleno” razmišljanje prilikom gradnje nije samo dobro za okolinu. Ono je dobro i za buduće stanare, jer smanjuje troškove života. Stari stanovi i kuće ponekad nemaju izolacionu fasadu, iako najčešće imaju deblje zidove koji služe kao izolacija kako zimi od hladnoće, tako i leti od preteranog zagrevanja stambenog prostora.
Novi stanovi, za razliku od starogradnje, imaju veću energetsku efikasnost i odličnu izolaciju. Samim tim štede energiju i imaju i niže troškove pre svega grejanja. Sve su aktuelnije i „pametne zgrade“ sa daljinskom kontrolom uređaja i grejanja, što svakako smanjuje račune za električnu i toplotnu energiju.
I kod novogradnje i kod starogradnje potrebno je proveriti materijal od kog je sagrađena zgrada. Ako se štedelo na izolaciji, možda ćete čuti razgovor komšija, buku sa ulice ili uzalud dogrevati stan kroz koji duva košava…
4. Poreske olakšice
Zavisno od toga da li ste kupac stana u starogradnji ili novogradnji, moraćete da platite jedan od dva poreza – PDV ili porez na prenos apsolutnih prava. I dok je PDV obaveza onih koji kupuju stanove u novogradnji, porez na prenos apsolutnih prava plaćate na staru gradnju.
Ako planirate da kupite stan u staroj gradnji, to znači da je taj stan već bio u prometu, obavezno ukalkulišite i trošak za porez na prenos apsolutnih prava. Na ime ovog poreza platićete 2,5 odsto od ukupne vrednosti stana. Kod nas je Zakonom regulisano da ovaj porez plaća prodavac, ali je praksa takva da taj trošak gotovo u 100 odsto slučajeva, padne na kupca.
Međutim, ako kupujete novogradnju, onda ste u obavezi da platite porez na dodatu vrednost, poznatiji kao PDV i on iznosi 10 odsto od vrednosti nekretnine. Najčešća situacija kada kupujete novogradnju je takva da je investitor u cenu stana već uračunao PDV koji je on prethodno platio, dok vi nakon kupovine stana imate samo da pokrenete postupak za povraćaj poreza, odnosno da refundirate tih 10 odsto, ukoliko je to vaš prvi stan u vlasništvu.
5. Lift
Nove višespratnice imaju i liftove, za razliku od starih zgrada gde ga je ponekad potrebno naknadno ugrađivati i to ako uopšte postoje tehničke mogućnosti. Ako je zgradije gradnje, to znači da neko vreme nežete morati da razmišljate ni o remontu lifta koji čeka sve stanare starih zgrada. Kod kupovine stana u novogradnji ipak treba voditi računa o tome da li je investitor obezbedio lift, ili je samo ostavio prostor za njega.
6. Troškovi održavanja zgrade
Stanari dele troškove održavanja zgrade, bilo da je reč o novogradnji ili o starogradnji. Kod novijih zgrada stanari neko vreme neće imati potrebe za većim radovima na fasadi, krovu, stazama, naravno pod uslovom da je zgrada urađena kvalitetno i po propisima.
Posebno treba obratiti pažnju ako nam se svideo stan koji se nalazi u zaštićenoj zoni ili je zgrada pod zaštitom. U tim slučajevima neki građevinski poduhvati na spoljašnjosti zgrade mogu biti ograničeni, a to se odnosi na stolariju, balkone, fasadu… Možete da menjate sve što se vidi spolja samo ako za to dobijete posebnu saglasnost.
Kada kupujemo nekretninu često smo nestrpljivi da se proces što pre završi i da što pre počnemo da gradimo svoj novi dom. Ipak, treba obratiti pažnju na sve sitnice i stavke koje ta nekretnina nudi – neke od njih će uticati na cenu, a većina od njih i na kvalitet našeg budućeg života.