Spratnost, grejanje, struktura stana, stanje sanitarija i stolarije, postojanje terase, parkinga, pa čak i pristojan komšiluk neki su od oko 20 faktora koji utiču na cenu kvadrata. U Srbiji razlika u ceni kvadrata između prvog i poslednjeg sprata u istoj zgradi može biti i veća od 1.000 evra.
Procenitelji kažu da je lokacija na svim destinacijama ključni faktor koji cenu može da uveća i do 25 odsto. Sledeći po značaju je sprat na kojem se nepokretnost nalazi, jer prizemlje i potkrovlje spuštaju cenu. Kvadrat u malom stanu do 35 kvadrata i većem od 135 kvadrata je skuplji. To važi i za stan u zgradi koja ima lift u odnosu na onu koja ga nema.
Razlike u ceni kvadrata u istoj zgradi
U dva stana slične kvadrature u Bulevaru oslobođenja u Novom Sadu cena kvadrata na poslednjem, 18. spratu iznosi 2.040 evra. Sa druge strane, u stanu koji se nalazi među prvim spratovima zgrade iznosi 2.900 evra. Dvosoban stan u zgradi bez lifta na Limanu je 2.400 evra po kvadratu dok je u zgradi sa liftom čak 3.000 evra.
U istoj ulici se u beogradskom naselju Karaburma može kupiti stan od 118 kvadrata za 149.000 evra, za 1.263 evra po kvadratu. Dok je mali stan od 36 kvadrata na portalu 4zida oglašen za 125.000 evra, odnosno 3.472 evra po kvadratu.
Dok je u nekim svetskim metropolama, poput Njujorka, stvar prestiža živeti na poslednjem spratu, u Beogradu ili Novom Sadu, kupci su poprilično nepoverljivi prema ravnim pločama, koje neretko prokišnjavaju, pa izbegavaju ove nekretnine.
Koji faktori utiču na cenu kvadrata?
Sanja Šćepanović, direktor novosadske agencije „Šćepanović i saradnici“ kaže da je za stan u suterenu cena manja za 10 do 15% od regularne cene stana koji se nalazi između prvog i četvrtog sprata.
„Ako je stan na višim spratovima cena takođe pada. Po tome se naše tržište nepokretnosti razlikuje u odnosu na tržišta u razvijenim zemljama. Kupci obraćaju pažnju da li zgrada ima lift i to diktira cenu same nekretnine i utiče sa oko 3%. Starije zgrade kao i stanovi za renoviranje su sa nižom cenom u odnosu na nove stanove na istoj lokaciji. Luksuzna oprema takođe diže cenu kvadrata u odnosu na stan koji je srednje opremljen“, navodi Sanja Šćepanović.
I vrsta grejanja kao faktor diktira cenu
Ona napominje da je grejanje faktor koji utiče na cenu oko 7%. Međutim, ukazuje da i tu ima razlike u zavisnosti od vrste i kvaliteta grejanja. Ranije su bili traženi stanovi sa centralnim grejanjem. Međutim situacija se promenila. Danas postoje rešenja koja se smatraju pametnijim i omogućavaju uštedu energije i smanjenje troškova kao što su toplotne pumpe i solarni paneli.
Struktura stana utiče 4% na cenu
„Struktura nekretnine je faktor koji utiče oko 4% na cenu stana. Najskuplji po metru kvadratnom su mali stanovi do 35 kvadrata i veći od 135 kvadrata. Za male stanove mala je i suma novca koja je potrebna za kupovinu. Samim tim i broj potencijalnih kupaca koji raspolažu potrebnim sredstvima je veći. Za stanove veće od 135 kvadrata je karakteristično da ih nema puno. Zato je i njihova cena po metru kvadratnom veća“, objašnjava Sanja Šćepanović.
Stanje sanitarija u kupatilu i kuhinji utiče na cenu oko 5% jer je za većinu adaptacija potrebno menjati kompletnu instalaciju. U istom procentu se može podići ili spustiti cena u zavisnosti od kvaliteta stolarije i bravarije, jer upotrebna vrednost tokom godina opada.
Telefon kao faktor izgubio na značaju
„Telefon utiče sa oko 3% pri čemu je intenzivnijim korišćenjem mobilne telefonije ovaj faktor drastično izgubio na značaju. U istom procentu utiče i to da li stan ima terasu, lođu, verandu ili francuski balkon. Dodatni faktor je i orjentacija stana, odnosno njegova osunčanost.
Blizina prevoza utiče na cenu stana sa oko 3%, međutim ima i izuzetaka. Deo Beograda, Dedinje ili Topčider gde prevoz nije prisutan drži visoku cenu, tako da se ovaj faktor tiče pre svega klasične stanogradnje.
Faktor „čovek“ je u principu najuticajniji i utiče sa 10% u proseku i najmanje je ekonomski opravdan. Struktura i osobine komšiluka time imaju veliki značaj“, napominje Sanja Šćepanović.
Razlika u ceni kvadrata oglašenih stanova između zgrada sa i bez lifta u proseku iznosi između 5% i 10%, ali da može biti i veća, zavisno od starosti i stanja zgrade pokazuju podaci sa 4zida.
Cena kvadrata se može značajno razlikovati i u zavisnosti od spratnosti. Stanovi na prvom spratu su najčešće skuplji od onih u potkrovlju. Prvi sprat se smatra pristupačnijim i praktičnijim, dok potkrovlje može imati određene mane, poput lošije izolacije ili ograničenog prirodnog svetla, zbog čega je često manje atraktivno. U proseku, cena kvadrata u potkrovlju može biti niža za 10% do 15% u poređenju sa stanovima na nižim spratovima.
U oglasima treba istaći prednosti lokacije
Prodavci u oglasima za stanove na 4zida uvek pokušavaju da istaknu prednosti lokacije kako bi povećali atraktivnost nekretnine. Blizina obrazovnih ustanova, javnog prevoza, prodavnica, medicinskih ustanova i parking prostora samo su neki od najčešće navođenih elemenata. Parkovi i rekreativni centri često se spominju kao značajna prednost, posebno u urbanim delovima gde zelene površine nisu toliko prisutne.
Dostupnost parkinga predstavlja značajnu prednost koju prodavci rado ističu, posebno u centralnim gradskim zonama gde je pronalaženje mesta za parkiranje često izazov. Garažni prostor ili obezbeđen parking može znatno povećati vrednost nekretnine i privući kupce koji poseduju automobile. Nedostatak parkinga u određenoj meri može uticati na odluku kupca, a nekad može biti od presudnog značaja za kupovinu nekretnine.