U svetskim metropolama, svaki kutak, svaki centimetar je dragocen. Mnogi su spremni da žrtvuju prostor da bi bili u centru grada. Najmanji stanovi u Tokiju imaju samo 9 kvadrata. Mikro-stanovi popularni su i u Njujorku, Parizu i Hong Kongu.
Ovaj trend stigao je i u Beograd. Garsonjere su ubedljivo najtraženije stambene jedinice za kupovinu. Potražnja za njima je konstantno visoka u svim opštinama, ali dostiže maksimum u centralnim gradskim zonama. U agencijama za nekretnine kažu da se mali stanovi prodaju „brzinom svetlost“ na Vračaru, Starom gradu, Savskom vencu, i Zvezdari. Konstantno visoko interesovanje je vezano i za Novi Beograd, zbog dobre povezanosti sa poslovnim centrima.
Cene garsonjera u Beogradu
Prosečna oglašena cena kvadrata u staroj gradnji, prema podacima sa sajta 4zida, najveća je na Savskom vencu gde košta 3.976 evra. Postao je luksuz i kvadrat malog stana na Starom gradu, za koji je potrebno 3.778 evra. I na Novom Beogradu su garsonjere na ceni, jer je kvadrat oko 2.900 evra. Na Zvezdari kvadrat košta 2.080 evra.
„Ove lokacije nude blizinu ključnih gradskih sadržaja, poslovnih centara i fakulteta. To ih čini atraktivnim za kupce koji žele da žive u centru, ali i za investitore koji planiraju da ih izdaju. Mali stanovi značajno se brže prodaju nego stanovi veće kvadrature. Ovo je posebno izraženo u Beogradu, gde je potražnja za manjim stanovima konstantno visoka“, kaže Mirjana Todorović iz agencije „Europolis nekretnine“.
Brži povrat investicije i manji troškovi
Ona navodi da su razlozi za to pristupačnija cena, jer su u apsolutnom iznosu povoljnije u odnosu na veće stanove, što ih čini dostupnijim širokom spektru kupaca. Razlozi su i brži povrat investicije, mogućnost lakše prodaje i povrata novca, širok spektar kupaca i ekonomičnost.
„Za investitore koji planiraju izdavanje, manji stanovi nude brži povrat na ulaganje zbog manje početne investicije i stabilne potražnje. Ovo posebno važi među studentima i mladim profesionalcima.
Vlasnik garsonjere ovu nekretninu u slučaju potrebe može vrlo brzo da proda i unovči. Garsonjere su popularne među mladima koji prvi put kupuju stan. Takođe i investitorima – kao odlična investicija za izdavanje, kao i starijim osobama koje žele manji, funkcionalniji prostor. Troškovi komunalnih usluga su niži, jer je prostor manji, i efikasniji za grejanje, hlađenje i osvetljenje“, objašnjava Mirjana Todorović.
Prema Pravilniku o uslovima i normama za projektovanje stambenih zgrada i stanova minimalna površina garsonjere je 26 kvadrata. Međutim, u oglasima se mogu naći i mini stanovi čija je kvadratura jednocifrena. Stan ovog tipa bi trebalo da ima ulaznu zonu i višenamensku sobu sa prostorom za pripremu hrane i kupatilo.
Najmanji stan na 4zida ima 10 kvadrata
U oglasima se, međutim, mogu naći i „garsonjere“ od 15 kvadrata, ali i mnogo manje, čija je kvadratura jednocifrena. Uglavnom su to smeštajne jedinice koje su ustvari adaptirani podrumi, tavani i vešernice, koji su preuređeni za stanovanje. U agencijama kažu da ima kupaca i za takve nekretnine, ako se nalaze na dobroj lokaciji. One uglavnom imaju veliki potencijal za izdavanje za „stan na dan“. Turistima u Beogradu je važnije da su blizu centra i da ih smeštaj ne košta mngo, nego da bude komforan.
Najmanji stan oglašen na sajtu 4zida ima samo 10 kvadrata, nalazi se u Zemunu i njegova cena je 52.000 evra. Osim toga, postoji oko 30 oglasa za prodaju garsonjera manjih od 20 kvadrata u Beogradu, a cene zavise od lokacije.
U Borči se cene kreću od 1.500 evra, u Zemunu od 2.300, u naselju Medaković u prodaji je garsonjera od 18 kvadrata po ceni od 50.000 evra. U centru grada su cene značajno više tako se na Čuburi prodaje stan od 19 kvadrata za 65.000 evra. Kod Vukovog spomenika ista kvadratura za 90.000 evra.
Rezultati popisa iz 2022. pokazuju da je u gradskim sredinama tek 15,9 odsto jednosobnih stanova, u koje spadaju i garsonjere. S druge strane, i podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) pokazuju da investitori najčešće grade velike stanove. U julu su dobili dozvole za izgradnju 3.001 stana, s prosečnom površinom od 74,8 kvadrata. Tu se može tražiti razlog za veliku potražnju za ovom vrstom nekretnina i za visoke cene kvadrata u malim stanovima.
Zašto kupci biraju male stanove?
Kod malih stanova, lokacija je svakako ključni faktor. Posebno u Beogradu, gde je saobraćajna infrastruktura i dostupnost javnog prevoza od velikog značaja. Garsonjere koje se nalaze u blizini univerziteta, poslovnih centara, ili važnih saobraćajnica brzo nalaze kupce.
„Manji stanovi su popularni među investitorima, jer donose stabilne prihode kroz izdavanje. Ovo je posebno izraženo u centralnim delovima grada, gde je tražnja za izdavanjem visoka. Idealne su za mlade koji kupuju prvi stan, jer nude povoljan način da se uđe na tržište nekretnina. Manji stanovi su lakši za održavanje i ekonomičniji, što je značajno za pojedince ili parove bez dece“, navodi Mirjana Todorović.
Investitori koji kupuju garsonjere za izdavanje često postižu prinos na ulaganje u rasponu od 5% do 7% godišnje. Todorovićeva napominje da je to vrlo konkurentno u poređenju sa drugim tipovima investicija.
„Garsonjere koje su potpuno renovirane i moderno uređene privlače veći broj kupaca. Postižu višu cenu po kvadratnom metru, posebno u atraktivnim gradskim opštinama poput Vračara i Starog Grada. U Beogradu se mnoge garsonjere koriste za kratkoročno izdavanje putem platformi kao što su Airbnb. To donosi visoku mesečnu zaradu i dodatnu dinamiku na tržištu“, priča vlasnica agencije „Europolis nekretnine“.
Glavi nedostatak ograničen prostor
Kao glavni nedostatak garsonjera ona navodi ograničen prostor, što može predstavljati izazov za one koji vole komfor i prostranost. Takođe, ukoliko stan nije dovoljno osvetljen, može izazvati osećaj klaustrofobije.
Dodaje i da za mnoge kupce garsonjere predstavljaju izbor zbog ekologije. Smanjuju karbonski otisak, s obzirom da se manje energije troši na grejanje, hlađenje i održavanje. Mirjana Todorović kaže da je to važno za mlađu generaciju koja sve više brine o životnoj sredini i traži efikasne stambene jedinice.