Ukoliko imaš pitanje ili nedoumicu u vezi sa kupoprodajom ili izdavanjem nekretnina, ili drugih nepokretnosti – Brane Krunić, specijalista građanskog i privrednog prava, će da ti odgovoriti besplatno.
Pitanja, kao i odgovori, su javni, pa obrati pažnju da ne objavljuješ informacije koje ne želiš da budu javno vidljive.
Pitanja treba da formulišeš jasno, navodeći sve potrebne informacije.
Pre postavljanaja pitanja, pročitaj prethodne odgovore pravnika – možda i tu pronađeš odgovor na tvoj problem. Na pitanja kao što su:
- da li je nekretnina slobodna
- kako odrediti cenu nekretnine
- zakonima u vezi upovine ili prodaje nekrenine van Republike Srbije
- pitanja u vezi sa radnim pravom
ili drugom vrsta prava koja nema veze sa nekretninama ili slična pitanja koja se odnose na konkretan oglas pravnik ne daje odgovor.
2.813 Odgovor
Poštovani, imam overen predugovor sa investitorom gde kasni sa penalima vec 6 meseci. U glavnom ugovoru su promenili da penali kreću tek od aprila 2025. Da li imam prava naplate penala po predugovoru?
Poštovana, ukoliko ste konačnim ugovorom pristali da se penali utvrđuju od aprila 2025. godine, tada ste na to svesno pristali i nemate pravo da po ranijem predugovoru tražite penale jer je bilo drugačije dogovoreno. Konačan ugovor je akt nakon zaključenog predugovora, s tim u vezi, on je konačni akt i sa njim se menjaju odredbe predugovora.
Na parceli gde ima više suvlasnika grad je povukao regulacionu liniju i odlučio da tu ide put. Ima li grad pravo da pravi put gde je „odlučio“ bez konsultacije sa svim suvlasnicima i pre nego što svi pristanu na otkup zemljišta?
Poštovani, urbanistički plan se donosi na nivou Skupštine Grada i izglasavanja istog, vlasnici zemljišta/objekata se ne pitaju o tome. Planski akt grada sačinjavaju arhitekte nadležne za te poslove u Opštini/Gradu, kao i sve regulacione linije – gde će biti proširenje ulica, novi parkovi, trasa železnice i drugo.
Poštovani
Držalac sam na objektu, nije svojina, obzirom da se zemjliše ispod objekta vodi na lice koje je preminulo.
Ćerka pokojnika na koga se zemljište vodi uradila je ostavinu (na sebe), međutim u katastru se i dalje kao udeoni korisnik na zemljištu vodi njen pokojni otac. Ćerka pokojnika je prodala zemljište pokojnog oca (nije na njeno ime u katastru), na kojem se nalazi moj objekat (ja nemam plac izvan objekta, kuća zauzima ceo plac).
Da li je takav ugovor između ćerke pokojnika i novog kupca uopšte mogao biti overen kod notara (putem solemnizacije), obzirom kao što sam rekao da se plac ne vodi na nju. Unapred hvala.
Poštovani, nije moguće da je prometovana nepokretnost (makar to bilo samo zemljište) ako se vlasništvo u celosti vodi na pokojno lice. Ostavinskom raspravom se mora obuhvatiti iza pokojnog lica sva imovina (i parcela i objekti). Međutim, ako je drugo lice imalo svoj udeo na parceli, to lice je sa tim udelom moglo da raspolaže, iako se kao suvlasnik vodi pok. treće lice.
Poštovani,
Imam problem sa investitorom. Kupila sam stan u izgradnji, uselila sam se u njega pre tačno godinu dana. Problem je u podnom grejanju koji investitor neće da resi. To je manja stambena jedinica. U prizemlju su 2 garaže koje verovatno nisu bile predviđene u gradj.projetu da budu stanovi. Zgrada ima 2 sprata, na prvom je jedan stan, a na drugom su dva manja stana. Sve je bilo uredu sa grejanjem prošle zime, sve dok nisu pretvorili garaže u stanove letos. Ove zime ja uopšte nemam grejanje koje sam naravno platila uz stan da imam i grejem se na klimu i grejalicu, dok ovi sto su se uselili u garaže imaju grejanje i još se hvale koliko im je toplo da moraju da se hlade klimom. Žalila sam se i ja, a i ostali stanari investitoru bezbroj puta ali oni neće da reše problem sa toplotnim pumpama, a njihovu garanciju imamo još godinu dana. A znali su da nam naplate pored struje (koja je građevinska i još nije prevedena na nas vlasnike ) i grejanje posebno koje iznosi za 3 meseca 20.000 – za stan od 32 kvadrata (znači pored računa za struju posebno i račun za grejanje koje inače treba da bude uračunato u struju). Projekat gradnje i projekat grejanja smo im tražili bezbroj puta i ne žele da nam daju. Dolazili su ljudi koji se bave grejanjem i toplotnim pumpama i rekli su da te pumpe nisu predvidjene za toliku površinu(sa garažama ). Molim vas da mi odgovorite šta da radimo pošto je ovo bezobrazluk od strane investitora.
Hvala unapred na odgovoru.
Poštovana, nismo u mogućnosti da Vam odgovorimo na pitanje zbog kompleksnosti istog, naznačeno zahteva konsultacije i uvid u raspoloživu dokumentaciju. Obratite se advokatu.
Poštovani,
Od preminulog roditelja nasleđujem ispod 40 kvadrata (ima više naslednika pa svako nasledi po 35 kvadrata nekretnine). Prilikom kupovine prvog stana na moje ime da li sam oslobođen poreza ili se to nasledstvo računa u prvi stan i mora da se plati porez?
Poštovani, dovoljno je da posedujete i 1m2 stambene površine da se smatra, formalno-pravno, da ste stambeno pitanje regulisali i da posedujete nepokretnost u svom vlasništvu, te po osnovu toga nemate pravo na povrat PDV-a kao kupac nekretnine.
Poštovani,
Kupili bi stan u novogradnji(nemamo nekretnine ni zemljište u svom vlasništvu).
Sa investitorom imamo dogovor da jedan novca damo odmah a ostatak kroz pet godina (izjava će biti overena kod notara). Nakon isplate stan bi bio u našem vlasništvu. Da li imamo pravo na povrat PDV-a? Hvala
Jedan od uslova povrata PDV-a je, između ostalih, da je kupoprodajna cena u celosti isplaćena i da je uredno plaćen PDV-a. Nakon svih isplata, investitor mora da izda potvrde o plaćanju, dokaz i izvod iz banke da je cena isplaćena zajedno sa porezom i drugo. Morate imati overen kupoprodajni ugovor, te ne vidim razlog da se upitani način ne može uraditi kupoprodaja, s tim da iznos poreza nećete dobiti dok se sve ne isplati prodavcu.
Pomaže BOG. Da li može da se proda nekretnina u ovom slučaju kuća koja nije legalizovana,uknjižena je?
Poštovani, ukoliko nekretnina nije legalizovana ali je uknjižena, ona može biti predmet kupoprodaje samo je pitanje da li će kupac posle kupovine moći da ozakoni/legalizuje objekat (kakvo je i čije zemljište, da li objekat prelazi nekim delom na drugu parcelu i slično..)
Poštovani,
Da li je moguće uzeti stambeni kredit bez učešća a kao hipoteku staviti drugi stan umesto učešća?
Hvala
Poštovana, takva pravna situacija je moguća, samo je pitanje koja banka dozvoljava odobrenje kredita bez učešća (obično se tada traži da je nekretnina vrednija i 50-100% od vrednosti kredita koji podižete). Ove detalje morate utvrditi sa poslovnom bankom kod koje želite da podignete kredit.
Živim u vanbračnoj zajednici..partner nije razveden..kupili smo plac i gradimo montažnu kucu. Plac se vodi na partnera. Kako da dokažem na sudu ako do toga dodje da sam učestvovala u gradnji objekta? Unapred hvala
Poštovana, najbolje rešenje je da međusobno Vi i Vaš partner određenom izjavom ili potvrdom uredite međusobne imovinsko-pravne odnose, ko je u kojoj meri učestvovao u troškovima radi izgradnje kuće. Na taj način, uvek ćete imati jasnu sliku oko obligacionih prava i obaveza u svom odnosu.
Kuća koju deca hoće da kupe je u katastru zavedena kao u vlasništvu RS da li postoji mogućnost kupovine preko stambenog kredita?
Poštovana, takva nekretnina nije podobna za kupovinu putem stambenog kredita, jer se na tu nekretninu mora upisati hipoteka a RS to svakako neće dozvoliti, niti se može imovina koja je u vlasništvu RS prodavati. Prodavac verovatno treba da uradi upis svog prava vlasništva na objektu i parceli (ako poseduje validnu dokumentaciju) kao i da uradi konverziju prava korišćenja u pravo privatne svojine, pa tek onda da se prodaje nekretnina.
Poštovani,
Obradjujem zemlju nekih 55,56 godina, vodilo se na jednog vlasnika on nije živeo ovde i preminuo je, pre par nedelja je tu parcelu kupio neko drugi a da ja to ne znam. Da li imam pravo da ga tužim na osnovu državine, pošto nije bilo u mojoj svojini?
Poštovani, nemate pravo da tužite novog vlasnika nepokretnosti po osnovu državine, osim ako imate validan ugovor o zakupu koji i dalje traje i proizvodi pravno dejstvo (sa starim vlasnikom). Novi vlasnik ima pravo da koristi svoju nepokretnost, da je izdaje bilo kom licu za koje se odluči i da uzima zakupninu i u tom pravu ga ne možete ograničavati.
Poštovani,
Kupili smo stan u izgradnji od investitora u toku 2019. godine, uselili smo se 2020. godine. Investitor još uvek nije pribavio upotrebnu dozvolu za stambenu zgradu iako se ugovorim obavezao na to. Garaže koje su planom bile predvidjene su pretvorene u stambene jedinice. Tavanski prostor ne postoji, vež su u tom prostoru dupleksi. Zemljište na kome je izgradjena stambena zgrada i koje su koristili stanari kao parking prostor, ovih dana investitor obeležava, stavlja prepreke i nudi stanarima na prodaju? Da li na to ima pravo? Šta je pametno uraditi u ovoj situaciji?
Unapred zahvalna,
Aleksandra
Poštovana, na Vaše pitanje su potrebne obimnije i ozbiljnije advokatske konsultacije, nismo u mogućnosti da Vam odgovorimo na pitanja a posebno što ne raspolažemo bilo kakvom dokumentacijom oko odobrene i pravnosnažne građevinske dozvole, odobrenog projekta (ranije idejnog plana itd).
Poštovani,
Interesuje me kada vlasnik firme koja radi zgradu(stanove) umre u toku projekta ,da li je sigurno kupiti nekretnini koji ima ovlašćenog zastupnika, ali ostavstina na sudu nije završena.
Hvala na odgovoru.
Poštovani, u ovakvim slučajevima se uvek gleda da li firma koja gradi ima kapitala, uspešnih poslova iza sebe, okončanih projekata. Vas kao kupca manje zanima vlasnička struktura koja se uvek može menjati (npr. prodajom udela a da Vi to i ne znate), kao i zakonski zastupnici/direktori firme. Pravno lice neće moći odmah da posluje, dok se ne utvrdi ko će naslediti udele u tom pravnom licu a pogotovo ako nema određenog i postavljenog direktora.
Poštovani, imam pitanje koje glasi: imam u ponudi da kupim stan, koji se po ugovoru ne može otudjiti jos narednih 6 godina, mislim ne mogu se upisati kao vlasnik narednih 6 godina, a prodavac bi sklopio ugovor sa mnom, da pola novca isplatim sad, a pola kada se upišem kao vlasnik, da li je ovakvo sticanje zastupljeno u praksi i u kakav ugovor je potrebno sastaviti kod advokata? Hvala
Poštovana, nejasno nam je po kom pravnom osnovu postoji zabrana prodaje nepokretnosti na 6 godina, jer ako se radi o sudskom postupku koji za posledicu može imati promenu vlasničke strukture, svakako nije savet da ulazite u takvu kupovinu. Dakle, od tereta na stanu zavisi kako dalje da postupate, a praksa je uvek volja dve strane – naravno da se dešavaju i takve kupoprodaje. Potrebno je da uradite predugovor sa kaparom, pa tek konačni ugovor kada istekne 6 godina.
Poštovani, molim da mi odgovorite, da li moj sin a strani je državljanin može da nasledi moju imovinu u Srbiji. Hvala.
Poštovana, strani državljani mogu biti naslednici imovine u Republici Srbiji, a ranije smo na našem blogu pisali koji to državljani (kojih zemalja) mogu biti vlasnici nepokretnosti po osnovu takvih pravnih poslova (mortis causa).
Pozdrav. Zanima me šta znači. Kuća i plac su uknjiženi, ali je potrebno uraditi legalizaciju.
Išao sam u gradsku upravu, odeljenje za legalizaciju.
Rekli su mi da postupak mora da pokrene prodavac a ne kupac.
Rečeno mi je da odem do notara.
Otišao sam do notara broj 1, ponovio mi je to isto-zaposleni na šalteru.
Otišao sam do notara broj 2, rekao mi je da ja mogu da uradim to, šta više mogu predujmom da se obavežem da ću ja to da uradim a on obori cenu za vrednost legalizacije-zaposleni na šalteru.
To važi ukoliko on nije pokrenuo postupak legalizacije
Ukoliko ga je on pokrenuo onda bih trebao da čekam da on legalizuje a nakon toga sklapam ugovor.
Ko je u pravu?
Kada su kuća i plac uknjiženi, a za objekat treba uraditi legalizaciju, zahtev za pokretanje tog postupka pokreće vlasnik (prodavac) ali ako Vi i kupite takvu nekretninu, tada sa kupoprodajnim ugovorom kao dokazom da ste novi vlasnik, možete pokrenuti postupak legalizacije. Bitno je da pre kupovine proverite da li se sve uredno može legalizovati, pa tek onda da uđete u postupak kupoprodaje. Cena legalizacije i cena kuće je isključivo stvar dogovora kupca i prodavca (obaranje cene i drugo).
Molila bih vas za odgovor, kupila sam stan u novogradnji. Javni beležnik je posle zaključenja ugovora poslao dokumentaciju u katastar. Posle par dana iz katastra mi stiže rešenje gde vidim da je upisana projektovana kvadratura stana od 46,12. Stvarna korisna površina stana je 45,34 koliko i piše u ugovoru. Sad me zanima da li treba da podnosim zahtev katastru da isprave kvadraturu? Napominjem da je ostalo da poslednju ratu stana uplatimo ove nedelje što smo i uradili i da ce prodavac ostalu konačnu dokumentaciju proslediti katastru i tek će tad stan konačno u katastru upisati na moje ime.
Poštovana, ukoliko je projektom utvrđena korisna površina stana na 45.34m2, tada se tako moralo pisati u kupoprodajni ugovor ali i u katastar nakon overe ugovora. Nije nam jasan razlog zbog čega je Katastar uknjižio drugačiju kvadruturu, osim ako ona nije izmenjena nakon izmene građevinske dozvole ili pak nakon etažiranja objekta (etažnim elaboratom).
Poštovani,
Pošto bih bila kupac prve nekretnine u starogradnji, poznato mi je da postoji olakšica u smislu da za 40 m2 ne bih plaćala porez od 2.5%. Zanima me da li se dokumentacija za to podnosi nakon kupovine, i sklapanja kupoprodajnog ugovora (pri čemu bih uzimala stambeni kredit), ili je to potrebno učiniti ranije?
Poštovana, zaključeni i overeni kupoprodajni ugovor čini osnov da se pokrene procedura oslobađanja od plaćanja porezan na prenos apsolutnih prava u zakonskom obimu, s tim da se odmah prilikom overe kupoprodajnog ugovor mora overiti i IKPS-PPAP obrazac koji javni beležnik, zajedno sa ugovorom o kupoprodaji, dostavlja poreskoj upravi. Dakle, sve se predaje nakon overe ugovora kod javnog beležnika.
Pri plaćanju nekretnine greškom sam platio 130000 RSD više nego što je konačna ugovorena suma, kako da zatražim povrat viška novca?
Poštovani, obratite se dopisom prodavcu da Vam vrati preko plaćeni iznos. U slučaju da to ne želi da učini, angažujte advokata radi pokretanja sudskog postupka – tužbe radi isplate (po osnovu neosnovanog bogaćenja). U tom slučaju, vratiće Vam se ceo preko uplaćeni potreban iznos kao i kamata, troškovi…
Poštovani, moj otac je kuće 15/18 dela, dok 3/18 poseduje jedan preminuli suvlasnik. Katastarski se vode na njega a sudskim rešenjem na njegova 3 naslednika koja su takođe preminula,i tu imovinu niko nije nasledio iako postoje živi naslednici iza sva 3 gore pomenuta naslednika. Imamo problem sa priključkom struje jer nam iz elektro distribucija traže vlasništvo 1/1
Savetovao sam se sa advokatom on mi je predložio da zamolim žive naslednike da oni pokrenu postupke da bi prešla imovina na njih, međutim oni to odbijaju., Da li postoji neko drugo rešenje što se tiče mog problema. Unapred hvala.
Poštovani, ostavinski postupak pokreće se po službenoj dužnosti čim sud sazna da je neko lice umrlo ili da je proglašeno za umrlo. Takođe ostavinski postupak može se pokrenuti po predlogu za pokretanje ostavinske rasprave koji može podneti sudu svako pravno zainteresovano lice. Savet je da možda Vi pokrenete ostavinsku raspravu uz obrazloženje Vašeg interesa i namere šta želite time da postignete.
Poštovani,
Da li je moguće zameniti stan koji je pod hipotekom, za drugi stan i na taj drugi preneti hipoteku?
Poštovani, da moguće je, a uz to Vam treba saglasnost hipotekarnog poverioca kao i procena nepokretnosti na koju se prenosi hipoteka (ako je hipotekarni poverilac banka). Hipoteke mogu da se brišu, prenose i drugo nezavisno od vlasništva na nepokretnosti i obrnuto.
Stanujem u prizemnoj zgradi sa 4 stana.stara gradnja (1958g.) Ja sam kupio moj stan od firme koja je u stečaju ugovor o kupoprodaji, stan do mene je pod zajedničkim krovom koji ja održavam.Stan do mene je prazan 40 god.koliko vidim vodi se na javnom zemljištu i pošto su korisnici pomreli deca nemaju nikakve papire (Romi) ne zna se ni da li su živi, stan je ruiniran prozori razbiveni i.td. da li je moguć otkup takvog stana i ko je nadležan kao druga strana.
Unapred zahvalan na odgovoru.
Poštovani, ne možemo se precizno izjasniti iz razloga što ne znamo ko je trenutno upisan kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti. Ukoliko je neko fizičko lice, tada se ono mora pronaći a ukoliko nije živo, tada zakonski naslednici uz uslov da je sproveden ostavinski postupak. Jedino se nekretnina može kupiti od vlasnika uz posedovanje osnova sticanja nekretnine. Međutim, shvatamo to nije Opština ili RS, već je njihovo zemljište, što ne čini da je i stan kao poseban deo isto gradski/državni.
Poštovani,
da li je zakonom regulisano da vlasnik prodate nekretnine nakon 2 meseca odluči da povrati svoju nekretninu uz priložen medicinski nalaz da je u trenutku prodaje bio pod psihijatrijskom terapijom lekovima ? Uz nadoknadu kupcu većeg iznosa od cene prodaje.
Poštovana, identična formulacija nije zakonski regulisana ali jeste kada su ugorovi rušljivi a kada su ništavi. Rušljivost ugovora podrazumevaju odsustvo punovažnosti, koji proizvode pravno dejstvo. Ti ugovori usled izvesnih nedostataka (sila, pretnja, prinuda i slično) mogu biti poništeni zakonom u određenom roku, na zahtev određenih lica, čiji interes je povređen. Za sve detalje, morate se obratiti advokatu.
Moj otac i majka su stavili mene i brata kao vlasnike, dal imaju pravo da me smaknu kao vlasnika ako ne poštujem pravila njihova unutar kuće i dal imaju pravo da zovu policiju ako puštam glasnu muziku,a to njima smeta?
Poštovani, vlasnik nepokretnosti ima pravo da svoju nekretninu u celosti koristi, upotrebljava itd. Pravila unutar kuće nisu domen advokatskog izjašnjavanja, uz naznačenje da se mora poštovati kućni red unutar stambenog prostora u skladu sa Zakonom.
Pozdrav!
Verenica i ja bismo kupovali stan u novogradnji na kredit kako bismo dobili povraćaj PDV-a. Pošto ja već imam nekretnine na sebe i nemam pravo na povraćaj stan bi se vodio na nju. Da li je moguće da ona bude vlasnik stana a ja da podignem kredit? Postoje li neki posebni koraci i da li je potrebna saglasnost banke / investitora za ovako nešto u slučaju da je moguće?
Hvala vam najlepše!
Poštovani, moguće je da jedno lice bude nosilac stambenog kredita, a da drugo lice bude kupac na ugovoru (banka će zahtevati izjavu o vašem vanbračnom statusu). Takođe, u tim situacijama će biti potreban i ugovor o jemstvu sa investitorom, jer će se poreskoj upravi morati pravdati zbog čega treće lice (Vi) plaća iznos iz kredita a ne sam kupac. Dakle, pravno je moguće ali treba iskoordinisati pravni posao pa je savet da se obratite advokatu.