Šta morate da znate o Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada?

Tokom 2020. godine u Republici Srbiji načinjene su poslednje izmene Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (koji je donet 2016. godine), čijim stupanjem na snagu su prestali da važe svi do tada Zakoni koji su relugisali predmetnu materiju: Zakon o stanovanju, Zakon o održavanju stambenih zgrada, Zakon o socijalnom stanovanju i drugi.

Novi Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada uređuje: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije i druga pitanja od značaja za stambenu politiku.

Potrudićemo se da vam u kratkim crtama prezentujemo novosti u vezi sa već napomenutim Zakonom i njegovim izmenama, te na koji način da postupate u skladu sa istim.

UPRAVLJANJE ZGRADOM:

Poslove upravljanja zgradom vrše vlasnici stanova ili kuća ali stambena zajednica može to da obavlja preko preko svojih organa ili profesionalnog upravnika kome su povereni poslovi upravljanja u stambenoj zgradi. Bitno je napomenuti da vlasnici stanova i vlasnici poslovnih prostora formiraju stambenu zajednicu koju čine svi vlasnici posebnih delova stambene zgrade. Stambena zajednica ima status pravnog lica i ona mora da ima registrovan matični broj, PIB i tekući račun. Jedinica lokalne samouprave vodi Registar stambenih zajednica a postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti.

ORGANI STAMBENE ZAJEDNICE:

Obavezni organi stambene zajednice su 1) Skupština i 2) Upravnik.

Skupština

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova(npr. stanova, garaža, poslovnih prostora i drugo). Sednica skupštine održava se najmanje dva puta godišnje, a zakazuje je upravnik. Skupština bira i razrešava upravnika, donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika,  određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici stanova na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice kao i o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade (npr. popravka krova, fasade itd).

Značajno je napomenuti i da vlasnik posebnog dela (stana ili poslovnog prostora ili … ) ima jedan glas u skupštini stambene zajednice, ali u slučaju da je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova zgrade, to lice ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u vlasništvu (npr. ako je jedno lice vlasnik 2 stana, on ima pravo na 2 glasa u skupštini).

Upravnik

Upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova članova skupštine stambene zajednice.

Mandat upravnika traje četiri godine i on se se upisuje u Registar stambenih zajednica. Upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica (koju smo ranije napomenuli), uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova (stanovima, poslovnim prostorima, garažama i drugo) kao o i licima kojima su stanovi, garaže i prostori izdati u zakup, raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade (zajednički delovi zgrade su npr. hodnici, lift, stepenište i sve ono što pripada u zajedničku svojinu svih suvlasnika).

U slučaju da se iz redova stanara zgrade ne imenuje upravnik, tada se ta nadležnost prepušta profesionalnim upravnicima koja su zapravo privredna društva ili preduzetnici. Oni pored poslova koje inače obavljaju i upravnici, takođe primaju prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi). U praksi, upravnici se plaćaju od 200 dinara do 400 dinara mesečno po stanu, u zavisnosti od stambene zgrade.

Tražiš stan za najam? Pogledaj IZDAVANJE STANOVA

Odgovornost

Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti ili kada nije moguće utvrditi kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta (npr. pukla je vodovodna cev između nekih spratova/stanova a nije jasno utvrđeno)

Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova (stanova, poslovnih prostora) imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu.

Šta podrazumeva održavanje zgrada?

Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz:

1) hitne intervencije,

2) tekuće održavanje i

3) investiciono održavanje.

Vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade (npr. lifta ili hodnika) kao i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade.

U troškovima održavanja vlasnici učestvuju prema sledećim kriterijumima:

1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;

2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.

Ko vrši nadzor?

Inspekcijski nadzor vrši nadležno ministarstvo preko inspektora, građevinske ili komunalne inspekcije. U vršenju inspekcijskog nadzora, inspektor za komunalne delatnosti ovlašćen je da zatraži i izvrši uvodu u sve evidencije i drugu dokumentaciju, da uzima izjave od odgovornih lica, da proverava da li se stambena zajednica registrovala, odnosno izabrala i registrovala upravnika,

Kaznene odredbe

Za nepostupanje po zakonskim okvirima i pravilima ponašanja u stambenoj zajednici, novčanom kaznom od 5.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizička lica kao vlasnici posebnog dela zgrade (što uključuje i posebno angažovanje javnog izvršitelja radi naplate potraživanja a gde uvek nastaju dodatni troškovi), dok su kazne za samu stambenu zajednicu predviđene od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara (u zavisnosti od težine prekršaja).