Ukoliko ste se dogovorili da sa određenim fizičkim ili pravnim licem izvršite prodaju ili kupovinu nepokretnosti potrebno je da zaključite ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Važno je biti upućen koje elemente ugovor mora da sadrži, kao i da poznajete detalje o njegovoj punovažnosti.
Svako ko započne ovu vrstu pravnog posla, odmah pomisli kako postoji „tipski“ ugovor koji je lako dostupan na internetu ili knjižari – samo se dopuni ili se izmene podaci i spreman je za overu. Međutim, u takvim slučajevima se u praksi prave najčešće greške, a one ponekad mogu dovesti do dalekosežnih loših posledica.
ŠTA SVE TREBA DA ZNAM PRE NEGO ŠTO ZAPOČNEM SAČINJAVANJE UGOVORA?
Ugovor o kupoprodaji overava javni beležnik. Ovaj ugovor možete sačiniti i vi, ali je preporuka da ga napiše advokat. Javni beležnici ne sačinjavaju kupoprodajne ugovore osim u posebnim slučajevima (npr. ukoliko su stranke poslovno nesposobna lica). Overa kupoprodajnog ugovora mora biti učinjena od strane javnog beležnika u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, jer samo tada ugovor ima punovažnost u pravnom prometu. Uvek je nadležan javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost.
Neoverenim i samopotpisanim kupoprodajnim ugovorom (ali i predugovorom ili ugovorom o kapari) nećete na adekvatan način zaštiti svoja prava i utvrditi obaveze.
KOJI SU ELEMENTI KUPOPRODAJNOG UGOVORA?
Prvenstveno, neophodno je navesti koje stranke zaključuju ugovor, sa svim njihovim podacima iz važeće lične karte ili pasoša (ukoliko su fizička lica): ime, prezime, ime jednog od roditelja, jmbg i broj dokumenta. Ukoliko ugovor zaključuje pravno lice (firma), tada predlažemo da, na uvek dostupnom internet sajtu Agencije za privredne registre (www.apr.gov.rs) proverite sve podatke pravnog subjekta: naziv, matični broj, poreski identifikacioni broj (PIB), sedište kao i ime ovlašćenog lica za zastupanje i potpisivanje ugovora.
1. PREDMET KUPOPRODAJE
Predmet kupoprodaje zapravo čini nekretnina (stan, kuća, zemljište, garaža…) čije generalije svakog momenta možete proveriti na sajtu Republičkog geodetskog zavoda – službe za katastar nepokretnosti (www.katastar.rgz.gov.rs) ili što svakako predlažemo, da izvadite prepis/izvod Lista nepokretnosti iz nadležnog Katastra po ceni od 1.250,00 dinara.
Neophodno je da u ugovoru precizno opišete nepokretnost što podrazumeva: katastarsku opštinu, parcelu i broj Lista nepokretnosti, površinu i vrstu objekta i zemljišta (npr. porodična stambena zgrada; stan; garaža; poljoprivredno zemljište; gradsko građevinsko zemljište i slično), da upišete spratnost objekta, adresu i mesto gde se ista nalazi. Posebno skrećemo pažnju na „G list“ – „list o teretima“ Lista nepokretnosti koji ukazuje da li je predmet kupoprodaje opterećen bilo kakvim teretima (založnim pravom/hipotekom, plodouživanjem i drugo).
2. KUPOPRODAJNA CENA
Ugovorena cenu kupca i prodavca po kojoj se nepokretnost prodaje. Osim u dinarskom iznosu, ona shodno Zakonu o deviznom poslovanju može biti izražena i u evrima. Takođe, morate voditi računa da je Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma predviđeno da bi svaka transakcija u prometu nepokretnosti u visini od 10.000 EUR i više, trebala da se isplaćuje preko računa banke. Naravno, to vas ne ograničava da vi isplatite ili primite kupoprodajnu cenu u kešu, ali ukoliko se desi bilo kakva vrsta kontrole od strane nadležnih organa (npr. Poreske uprave) moraćete dokazati poreklo vašeg novca.
3. CLAUSULA INTABULANDI
Uknjižbena dozvola ili clausula intaublandi predstavlja saglasnost prodavca da se na osnovu kupoprodajnog ugovora, bez prodavčevog daljeg pitanja ili odobrenja, kupac uknjiži kao vlasnik nepokretnosti u nadležnom Katastru. Naravno, ova ugovorna klauzula može biti bezuslovna (npr. ako je pre zaključenja i overe ugovora u celosti isplaćena kupoprodajna cena prodavcu od strane kupca).
Međutim, ukoliko se zaključi neki ugovor, a kupoprodajna cena se prodavcu ne isplaćuje tog momenta ili nije isplaćena ranije, dozvoljeno je uknjižbenu dozvolu vlasništva na ime kupca usloviti i to tako da će se clausula intabuladi izdati naknadnom izjavom/saglasnošću prodavca (za overu ove vrste izjave/saglasnosti neophodna je overa kod javnog beležnika na isti način kako je overen i ugovor, a ona prema tarifi javnog beležnika iznosi 3.960,00 dinara).
Ovo zaparvo čini pravnu sigurnost prodavca da ukoliko nije primio celokupan iznos kupoprodajne cene ili u tome postoji neka neizvesnost, kupac neće moći odmah svoje pravo vlasništva upisati u nadležnom Katastru nepokretnosti.
Posebno skrećemo pažnju da se vlasništvo na nekretnini ne stiče momentom overe ugovora kod javnog beležnika, već momentom uknjižbe ugovora u Katastru.
4. PREDAJA POSEDA NEPOKRETNOSTI
Često se dešava da stranke usmeno ugovore kada kupac može da uđe u kupljenu nekretninu i da je opremi prema svom nahođenju, ali i u ovom segmentu predlažemo da uvek stavite jasan rok do kada će se prodavac obavezati da preda nekretninu kupcu (npr. danom isplate celokupne cene; u roku od najviše 10/15/30 dana od dana isplate celokupne cene i slično).
Dešava se da prodavci prodaju nepokretnost sa stvarima ,pa možete i to naglasiti u ugovoru: npr. stan sa ugrađenom kuhinjom i svim ormarima. Ovo samo pojačava sigurnost kupca da u slučaju izlaska prodavca iz stana ili kuće, isti ne odnese nešto od stvari što ste mu zapravo i platili kada ste definisali cenu nekretnine.
Ovde možete utvrditi i obavezu prodavca da, prilikom izlaska iz poseda nekretnine, mora isplatiti sve troškove koji su do tog momenta išli na teret predmetne nepokretnosti – struju, vodu sa komunalijama, grejanje i drugo. Možete tražiti i da prodavac kupcu o ovome pruži jasan dokaz, a baš iz razloga da novi vlasnik i korisnik usluga ne bi došao u nezavidan položaj.
STANOVI BEOGRAD PRODAJA – pogledajte ponudu
STANOVI NOVI SAD PRODAJA – pogledajte ponudu
5. ZAŠTITA OD PRAVNIH NEDOSTATAKA – EVIKCIJA
Kupac bi prilikom kupovine nepokretnosti trebao biti upoznat sa svim pravnim svojstvima iste, a to može da utvrdi u Listu nepokretnosti (objašnjeno pod tačkom 1.). U tom smislu, prodavac je taj koji garantuje kupcu da se nekretnina prodaje bez ikakvih tereta (založnih prava – hipoteke, prava plodouživanja i drugo) odnosno da bilo koja druga lica ne raspolažu bilo kakvim pravom na nekretnini koja je predmet prodaje ili da se ne vodi nikakav sudski spor u vezi vlasništva nekretnine. Naravno, moguće je prometovati i opterećenu nepokretnost ako za tim stranke imaju interes, s tim što je preporučljivo uvek upisati o kakvom teretu se radi.
6. TROŠKOVI POSTUPKA
Nepisano je pravilo, koje je i kod nas u praksi zastupljeno, da kupac snosi sve troškove oko realizacije pravnog posla. Troškovi postupka čine takse overe ugovora kod javnog beležnika, takse uknjižbe vlasništva u Katastar nepokretnosti, iznos poreza na prenos apsolutnih prava (ili PDV-a) kao i eventualni porez na kapitalnu dobit. S obzirom na činjenicu da ugovor predstavlja saglasnost volja dve ili više stranaka, svi ovi elementi mogu biti različito ugovoreni.
7. OSTALE ODREDBE
Kao što smo na početku rekli, nijedan ugovor nije isti. Svaki se na svoj način razlikuje i po osnovu toga, sve što nije zabranjeno prema pozitivnom zakonodavstvu, može se opisati i usaglasiti među strankama. Tu se misli npr. na saglasnost da se prepišu režijske obaveze na ime kupca, da se okonča postupak legalizacije ukoliko je predmet kupoprodaje delimično ili u celosti nelegalizovan, da se opunomoćuje advokat oko sprovođenja postupka prijavljivanja poreza, da se na nepokretnosti koja je predmet kupoprodaje odmah uknjiži npr. plodouživanje u korist kupčevih roditelja ili bilo koja druga naznaka koja čini usaglašenu volju stranaka.
Pogledajte aktuelnu ponudu: PRODAJA STANOVA i PRODAJA KUĆA
Autor: Brane Krunić, advokat iz Subotice