Učešće koje je u većini banaka 20 odsto od cene nekretnine, jeste najveći izdatak koji kreditni kupci moraju da obezbede pre kupovine stana, ali nije jedini. Osim toga postoje i drugi takozvani „skriveni troškovi“, koje bi trebalo uračunati, jer nisu zanemarljivi. Računica pokazuje da je za overu ugovora, obradu kredita, osiguranje, potrebno bar između 3.000 i 5.000 evra za usluge advokata, notara, procenitelja, bankara i agenata za nekretnine. To znači da priprema za kupovinu stana na kredit pojedine kupce košta i više od jednog kvadrata u Beogradu, koji je u novogradnji, prema podacima portala 4zida oko 2.500 evra, dok neki moraju da pripreme i duplo više novca.
Agenti za nekretnine kažu da ovi troškovi ne mogu da se izračunaju precizno, jer zavise od vrednosti stana, visine kredita, da li kupac koristi usluge agencije i da li banka traži da pozajmica bude osigurana kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK).
Šta se sve plaća?
„Kada su u pitanju standardne usluge, za primer stana od 100.000 evra kupac plaća 150 evra taksu za overu predugovora kod beležnika i još toliko za procenu stana ovlašćenom procenitelju koji se nalazi na listi banke za koju se kupac opredelio. Troškovi overe založne izjave su oko 250 evra, a overa glavnog ugovora oko 200 evra. Takse svih overa kod beležnika zavise od vrednosti nepokretnosti, broja potpisnika u ugovoru i broja primeraka koji se overavaju“, kaže Ivana Đurović iz agencije „Antika nekretnine“ za sajt 4zida.
Ukoliko je u kupovinu uključena i agencija za nekretnine potrebno je uračunati i proviziju koja je namenjena njima. Uglavnom je reč o 2 odsto vrednosti stana, što za nekretninu vrednosti 100.000 evra iznosi 2.000 evra.
Za podnošenje zahteva kod NKOSK klijent mora banci da plati 30 evra, a potom se plaća premija osiguranja, a minimalna je 1,5 odsto od iznosa kredita koji se zajmi. Ovaj procenat može da se uveća u zavisnosti od stepena zaduženosti klijenta, potom ako korisnik kredita nema životno osiguranje ili ako je pod hipoteku stavljen stan u izgradnji. Ovo osiguranje ne traže sve banke, ali one koje insistiraju na njemu uglavnom daju nešto povoljnije uslove zaduživanja, odnosno trebalo bi da klijentima zaračunavaju niže kamatne stope. Ovaj izdatak može biti nekoliko stotina evra, pa i više od 1.000 evra.
Tu su i troškovi poput takse za vađenje lista nepokretnosti koji mora da bude nov, odnosno ne sme biti stariji od sedam dana, za koju treba izdvojiti 540 dinara.
Značajan izdatak mogu biti i administrativni troškovi obrade kredita, koje banke različito naplaćuju. Cene su u procentima i takođe zavise od iznosa kredita koji se uzima, ali po bankarskim cenovnicima oni su oko 0,1% od iznosa kredita, što bi u slučaju kupovine stana od 100.000 evra bilo oko 100 evra.
„Stambeni krediti se isplaćuju na račun prodavca u dinarima, koji najčešće ima otvoren račun u istoj banci kao i kupac, a cene nepokretnosti su izražene u evrima, tako da troškove kursnih razlika za iznos koji je iz kredita, takođe plaća kupac na dan isplate. Ukupni troškovi zavise od vrednosti stana i visine kredita, a to važi i za troškove kursne razlike. Ako je učešće veće, deo novca iz kredita se smanjuje, pa su manji i troškovi kursnih razlika“, objašnjava Ivana Đurović.
Visina rate zavisi i od kompanije u kojoj kupac stana radi
Ona napominje da je kupovina stana putem stambenog kredita komplekasan posao koji nikako ne može da se generalizuje, ali da svaka kreditna kupovina može finansijski da se predvidi i sagleda isključivo kada imamo precizne informacije o stanu, kupcu i banci od koje želi da uzme pozajmicu.
„Stan mora da bude uknjižen i bez upisanih tereta, kupac mora da bude solventan i zaposlen na neodređeno u dobrostojećoj kompaniji. Ako je dokumentacija o stanu uredna i stan uknjižen na vlasnika koji se pojavljuje kao prodavac, te nema upisanih zabeležbi i tereta, onda se dalje opredeljuje za banku. Preporuka NBS kod kupovine prve nepokretnosti, odnosno rešavanja stambenog pitanja, jeste da učešće bude 10%. Ovu preporuku nisu usvojile sve banke, već tek pojedine. Najčešći razlog odustajanja od kreditne kupovine, jeste taj što kupac koji je zaposlen u kompaniji koja za banku može da bude rizik ne može da dobije adekvatnu svotu novca ili uopšte ne može ni da aplicira za kredit“, napominje Ivana Đurović.
„Svaka banka ima svoje uslove koje propisuje, ponude stambenih kredita i kamatnih stopa i rizike koje sagledava. Međutim, važno je da se sagleda i kupac. Da bi klijent kupio stan iz stambenog kredita svakako je potrebno da iz sopstvenih sredstava uloži minimum 20% vrednosti stana, a nekada i više u zavisnosti koliko je solventan, odnosno kolika su mu primanja i da se obavi provera kreditnog biroa zbog eventualnih zaduženja.
Itekako je važno i za koju kompaniju radi. Kada banka sagleda, stan, kupca, posmatra i kompaniju u kojoj je kupac zaposlen zbog predviđanja eventualnih rizika. Samim tim ako su manji rizici može biti odobreno i manje učešće i suprotno. Nakon toga tek dolazimo do teme kolika će biti visina rate i broja godina otplate, čime se bave finansijski savetnici“, kaže Ivana Đurović.