Vodič za stambeni kredit
Odaberi pravu nekretninu i proveri svoju kreditnu sposobnost
Banke uvek stavljaju hipoteku na nekretninu kako bi se obezbedile za davanje stambenog kredita. Zbog toga je odabir idealne nekretnine prvi korak do stambenog kredita. Da li znaš da su neke od karakteristika nekretnine uslov su za dobijanje kredita?
Predmet hipoteke može biti:
- Uknjižena nekretnina
- Neuknjižena, 100% izgrađena nepokretnost za koju nije izdata Upotrebna dozvola
- Neuknjižena nepokretnost u izgradnji (min. 80% izgrađenosti)
- Nekretnina izgrađena u manjem procentu (min. 40%) ako, na primer, izgradnju objekta finansira banka kod koje uzimate kredit (tzv. Projektno finansiranje)
- Nepokretnost iz postupka legalizacije
Hipoteku možeš da staviš na baš tu nekretninu koju želiš da kupiš, ali i na neku drugu nekretninu. Važno je samo da ona da ona svojom procenjenom vrednošću odgovara traženom iznosu kredita kao i da na sebi nema upisan neki teret (plodouživanje, založno pravo ili da je predmet spora).
Troškovi prilikom odabira prave nekretnine
U ovom koraku možeš da prođeš bez troškova. Mogući triškovi su:
- Usluga agencije ukoliko si je angažovao, uglavnom su 2-3% od vrednosti nekretnine
- Kapara koju traže neki prodavci
Različite banke mogu imati različite uslove koje moraš da ispunjavaš da bi podneo zahev za kredit:
- Državljanstvo Republike Srbije i prebivalište u Republici Srbiji (izdaje MUP, a taksa varira od opštine do opštine)
- Radni odnos na neodređeno vreme, minimum 6 meseci kod poslednjeg poslodavca ili status penzionera (dobijaš od trenutnog poslodavca)
Većina banaka propisuje i obaveznu starosnu granicu – minimalno godina koliko moraš da imaš da bi dobio kredit tj. maksimalno godina koliko možeš da imaš u trenutku kada poslednja rata kredita dođe na naplatu. Takođe, u većini banaka je obavezan i prenos ličnih primanja na tekući račun te banke.
Uzimanje stambenog kredita ima širu namenu od one koju mnogi misle. On se može uzeti u svrhu:
- kupovine stana, kuće, ili montažne kuće
- izgradnje kuće
- rekonstrukcije, dogradnje i adaptacije nekretnine
- kupovine građevinskog zemljišta sa namenom izgradnje stambenog objekta
- refinansiranja stambenog kredita
Pribavljanje sredstava za učešće u kreditu
Minimalni iznos učešća koji je potrebno obezbediti za stambeni kredit jeste 10% od procenjene vrednosti nekretnine, a neke banke zadržavaju pravo da ovaj iznos podignu, te da traže i veći procenat učešća.
Kapara kao učešće u stambenom kreditu
Kapara obično iznosi 10% od ugovorene kupoprodajne cene. Pre dogovora sa prodavcem, proveri da li tvoja banka ima propisano minimalnu kaparu. Važno je da se sa prodavcem nekretnine dogovoriš o tačnoj ceni i dinamici isplate sredstava, kao i da sve dogovoreno upišete u predugovoru. Za proces odobrenja kredita nije neophodno da predugovor bude overen kod notara, ali je ovaj korak preporučljiv.
Troškovi prilikom pribavljanja sredstava za učešće u kreditu
Ukoliko se odlučiš na overu predugovra, očekuj taj trošak.
Izaberi najbolju banku
Kod odabira banke, pored visine rate, obrati pažnju i na ostale stavke:
- Visina obaveznog učešća
- Model kamatne stope
- Dužina otplate kredita
obavezu osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) - Mogućnost prevremene otplate kredita
Ukoliko nemaš dovoljno visoku platu, možeš se udružiti radi podizanja kredita, najčešće sa supružnikom, ali i sa nekim drugim članom porodice. Važno je da ta osoba ispunjava iste uslove kao i ti.
Prikupi potrebnu dokumentaciju
Bez obzira na to za koju banku da se odlučiš, za dobijanje stambenog kredita potrebno je banci da dostaviš 6 dokumenata:
- (Pred)ugovor o kupoprodaji nepokretnosti
- Procena vrednosti nekretnine izvršena od strane ovlašćenog procenitelja (100 evra)
- Dokaz o vlasništvu nekretnine za koju podnosiš zahtev za kredit (mora se predati u papiru, trošak izdavanja oko 1250 dinara). Podiže se u Katastru
- Potvrda o zaposlenju (obavezan stalni radni odnos) i ličnih primanja. Možeš je preuzeti ovde, a overava je tvoj poslodavac
- Overeni platni listići koji dobijaš od poslodavca
- Izjava o prenosu sredstava ličnog dohotka, overava poslodavac, a formular možeš da preuzmeš u ekspozituri banke
Potrebno vreme za prikupljanje dokumenata je 5 do 7 dana.
Ukupni troškovi su oko 150 evra.
Overa dokumenata i odobravanje kredita
Kada joj dostaviš svu dokumentaciju, banka kontroliše da li je ona ispravna, zatim se proverava da li si kreditno sposoban kao i da li nekretnina koja se stavlja pod hipoteku zadovoljava sve uslove. Ovaj proces traje 5 radnih dana i nećeš imati nikakve troškove.
Overa dokumenata
Poslednji koraci pre isplate stambenog kredita jesu osiguranje kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), kao i sklapanje polise životnog osiguranja i osiguranja nekretnine. Pojedine banke stambene zajmove odobravaju bez osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita ili bez obaveznih ostalih osiguranja. Trajanje ovog procesa je 5 radnih dana.
Troškovi overe dokumenata
- Troškovi obrade zahteva kredita (30 evra)
- Premija osiguranja (jednokratan trošak od 1.5 do 4.25% iznosa kredita)
Troškovi osiguranja domaćinstva zavise od stanja i površine nekretnine. Više o osiguranju domaćinstva pogledaj ovde. Osiguranje domaćinstva može da se završi za jedan dan. Troškovi osiguranja su sledeći:
- Mesečni trošak premije osiguranja života
- Godišnji trošak premije osiguranja nepokretnosti
Ostalo je još samo:
- overa kupoprodajnog ugovora (overava se kod notara)
- overa založne izjave (pravi se kod notara)
- predaja zahteva za uknjižbu (predaje se u registru nepokretnosti, a dobijaš ga kod svog bankara)
Troškovi koje možeš da očekuješ su overa kupoprodajnog ugovora i založne izjave. Ceo proces traje 5 radnih dana.
Nakon ove overe sledi upisivanje hipoteke nad nekretninom. Rešenje o uspostavljanju hipoteke dobija se u Katastru. Visina takse za upis hipoteke određuje se prema vrednosti kredita. To možeš da završiš za jedan dan.
Završna faza - isplata kredita
Banka isplaćuje u dinarima, a prodavac prebacuje u valutu koja je definisana u kupoprodajnom ugovoru. Trajanje procesa je jedan dan.
Troškovi prilikom isplate kredita
- Naknada na ime obrade kredita (oko 1.5% od visine kredita)
- Trošak NKOSK (zavisi od visine kredita)