Rast kamatnih stopa s jedne strane i sve više cene kvadrata sa druge strane mnoge potencijalne kupce su udaljile od ostvarenja sna o kupovini prvog stana. Za skoro svaki treći stan kupljen u Srbiji u protekle tri godine kupac je uzeo pozajmicu od banke. U prvoj polovini ove godine jedva je svaki peti stan kupljen iz kredita. Udeo kreditnih kupaca je sa 32 odsto u 2020. godini, pao na 28 odsto prošle godine. U periodu od januara do kraja juna ove godine svega 18 odsto ovih nekretnina je plaćeno iz kredita.
Šta kažu analitičari
Analitičari kažu da su kvadrati sve manje dostupni ljudima koji žele da se skuće, jer im je potrebno i sve više novca za učešće koje je najčešće 20 odsto od cene pozajmice. Napominju da je nagla potražnja za stanovima prošle godine još više zatvorila tržište za „obične ljude“. One koji pokušavaju da dođu do prvog stana, jer su visoke cene kvadrata za njih postale gotovo nedostižne.
Prema podacima RGZ-a, prosečna cena kvadrata u novogradnji u Beogradu je u prvoj polovini godine bila oko 2.430 evra. To su gotovo tri i po prosečne srpske plate, koja iznosi oko 83.800 dinara (oko 715 evra). To znači da za godinu dana građanin Srbije u proseku zaradi 3,5 kvadrata. Za stan od oko 40 kvadrata mu je potrebno oko 11 godina.
Kvadrat u Novom Sadu je 1.725 evra i skuplji je 12 odsto u odnosu na prošlu godinu. U Nišu cena novoizgrađenih stanova za godinu dana poskupela je čak 30 odsto. U proseku su ga kupci od januara do juna ove godine plaćali 1.363 evra.
Stabilizacija i pad cena
Podaci RGZ pokazuju da su cene stanova u Srbiji u drugom kvartalu zabeležile usporavanje rasta i stabilizacij. Podaci sa specijalizovanog sajta za oglašavanje nekretnina 4zida takođe beleže stabilizaciju i blagi pad u drugom i trećem kvartalu ove godine. Tako je recimo prosečno oglašena cena nekretnine u Beogradu u prvom kvartalu 2023. godine iznosila 2.500 evra po metru kvadratno. U drugom kvartalu 2.462 evra dok u trećem iznosi 2.433 evra. U Novom Sadu se takođe beleži neznatni pad cena. Trenutno prosečno oglašena cena je 2.247 evra po kvadratu što je za oko 40 evra manje u odnosu na prethodna dva kvartala ove godine.
Nova odluka NBS
Nova odluka Narodne banke Srbije kojom je ograničila kamate na stambene kredite do kraja 2024. godine, odnosi se i na one koji će se tek zadužiti. Centralna banka je ograničila visinu nominalne stope, odnosno maržu banke, kod kredita sa promenljivom kamatnom stopom, Odredila je da ona ne sme biti viša od 1,1 odsto do 31. decembra 2024. godine. Nakon tog perioda će biti u procentu koji bude utvrđen ugovorom o tom kreditu.
To znači da bi klijentu koji bi se ovih dana zadužio, s obzirom da je šestomesečni euribor na nivou od oko 4,112%, banka morala da odobri kamatu koja je niža od 5,212%. Kada su u pitanju pozajmice sa fiksnom kamatom, čija rata se ne menja tokom perioda otplate, ona neće smeti da bude viša od 5,03 odsto. Do ograničenja koje je uvela NBS banke su nudile kredite sa fiksnom kamatom do čak 9,36%, tako da je jasno da će uslovi za zaduživanje za nove klijente ipak biti povoljniji.
Za stan od 50 kvadrata u Beogradu treba plata od bar 1.000 evra
Finansijski konsultant i bivši predsednik Udruženja banaka Srbije Vladimir Vasić za 4zida.rs kaže da se ljudi obazrivo zadužuju. Prognoze su da će se pad udela kredita u kupovini stanova nastaviti.
„U kratkom roku ovo ima smisla i dobro je što je privremena mera. Nadam se da neće mnogo uticati na tražnju za kreditima i da će se situacija na globalnom tržištu normalizovati u tom periodu, do kraja 2024. godine“, kaže Vladimir Vasić.
Sa prosečnom platom od oko 83.800 dinara građanin Srbije može da podigne kredit od oko 90.000 evra. Za tu sumu, prema podacima sa sajta 4zida, u Beogradu može da kupi stan od oko 35 kvadrata i to u naseljima van centralnih gradskih opština. Računica pokazuje da bi mu u tom slučaju plata bila opterećena oko 60 odsto. Mesečna rata bi iznosila oko 430 evra i da bi morao da je plaća 30 godina. Jasno je da bi se pojedinac teško sam odlučio za tako nešto. U ovaj aranžman mogu da se upuste samo oni koji u domaćinstvu imaju bar još jednu platu.
Prema kalkulatoru kreditne sposobnosti na sajtu za oglašavanje nekretnina 4zida, da bi kupio stan od oko 50 kvadrata, u naseljima poput Mirijeva, zaposlenom je potrebna plata od minimum 1.000 evra. Ipak, koliko je pojedinac kreditno sposoban zavisi od mnogo faktora. Od toga da li ima ugovor na neodređeno vreme, još neke kredite, koliko ima novca za učešće, pa sve do perioda otplate pozajmice, koji može da traje najduže 30 godina.
Kako se racionalno zadužiti?
Vladimir Vasić kaže da kreditna sposobnost klijenta zavisi i od njegove odluke o tome koliki procenat plate želi da izdvoji za ratu. On napominje da je optimalno da mesečno opterećenje bude oko 30 odsto, iako neke banke odobravaju i do 60 odsto.
„Ljudi kada se zadužuju trebalo bi uvek da ostave prostor za neke nepredviđene situacije i da sene zaduže do gornje granice. Nekima se do sada povećala rata i do 40 odsto zbog rastaEuribora i našli su se u problemu. Zato je važno da klijenti nikada ne koriste maksimumkreditnog potencijala“, ukazuje Vasić.
Učešće je prvi stepenik, koji je za mnoge građane i najteže prevazići, s obzirom da je za prosečan stan od oko 50 kvadrata potrebno pripremiti oko 20.000 evra. Vasić napominje da se dešava da jedan od partnera uzme kredit i za učešće, a drugi za stan, ali da većina štedi novac godinama.
U agencijama za nekretnine kažu da je interesovanje klijenata za kredite primetno manje nego prethodnih meseci i da su ljudi postali obazriviji zbog povećanja kamatnih stopa, ali napominju da ne očekuju da će pad tražnje za kreditima značajnije smanjiti potražnju za kvadratima, jer se već godinama najviše stanova plaća gotovinom.