Zakon o stambenom kreditu za mlade: Stručnjak pojašnjava

Novi Zakon o subvencionisanim stambenim kreditima za mlade izazvao je veliku pažnju, ali i brojne nedoumice. Kome su krediti dostupni, pod kojim uslovima, i šta sve treba pripremiti – samo su neka od pitanja koja su se pojavila u javnosti.

Kako bismo razjasnili sve detalje, razgovarali smo sa advokatom Branetom Krunićem koji je za 4zida.rs dao odgovore na najčešće dileme u vezi sa ovim programom.

Ko ima pravo da konkuriše za subvencionisani kredit?

Pravo da konkurišu imaju državljani Republike Srbije starosti od 20 do 35 godina u trenutku podnošenja zahteva. Uz to, moraju da ispune sledeće uslove:

1. Lice koje je u radnom odnosu na neodređeno vreme i koje konkuriše za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti – koje nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost i koje nije korisnik stambenog kredita, s tim da je dužno da na zahtev banke obezbedi jemstvo člana porodice kao dodatno sredstvo obezbeđenja;
2. Lice koje nije u radnom odnosu i koje konkuriše za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti koje nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost i koje nije korisnik stambenog kredita, i koje obezbedi solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice (jemac platac), pri čemu su ta lica dužna da na svom ili zajedničkom platnom računu, u skladu sa zakonom kojim se uređuju platne usluge, otvorenom kod banke koja mu je odobrila kredit, mesečno obezbede dovoljno sredstava za otplatu mesečnog anuiteta u skladu sa ugovorom o kreditu;
3. Lica koja nisu bila, po bilo kojoj materijalno značajnoj obavezi prema banci, u statusu neizmirenja obaveza u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, ili prema kojima je u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine, banka preduzela mere restrukturiranja, a u skladu sa definicijom statusa neizmirenja obaveza prema propisima Narodne banke Srbije, odnosno restrukturiranog potraživanja prema propisima Narodne banke Srbije kojim se uređuje klasifikacija bilansne aktive i vanbilansnih stavki banke.

Da li postoji starosna granica?

Da. U trenutku podnošenja zahteva podnosilac mora imati od 20 do 35 godina. Ako je neko na primer podneo zahtev u momentu kada ima 35 godina i sutradan napunio 36 godina i dalje ima pravo da konkuriše. Dodatno, starost korisnika ne sme prelaziti 70 godina na dan otplate poslednje rate kredita. Kredit može trajati do 40 godina, uključujući i grejs period od 12 meseci.

Koja dokumentacija je potrebna?

Za podnošenje zahteva:

• Zahtev za odobrenje kredita i dozvoljenog prekoračenja
• Potvrda poslodavca
• Izvod iz banke za poslednjih 8 meseci
• Lična karta ili pasoš
• Potvrda o prijavi poreza na dohodak građana ili Rešenje o porezu na dohodak građana (za klijente koji su poreski obveznici u smislu zakona o porezu na dohodak građana);
• Predugovor/ugovor o kupoprodaji nepokretnosti (Predugovor ne mora biti overen u momentu podnošenja zahteva);
• Uverenje o prebivalištu podnosioca zahteva počev od 01.07.2006. godine (zahtev za uzdavanje uverenja o prebivalištu podnosi se lično ili preko punomoćnika organizacionoj jedinici Ministarstva unutrašnjih poslova prema mestu prebivališta lica na koje se podnosi zahtev);
• Uverenje nadležnog odeljenja Uprave javnih prihoda da podnosilac zahteva nije obveznik poreza na imovinu fizičkih lica počev od 01.07.2006. godine (ukoliko je podnosilac zahteva imao prijavljeno prebivalište na teritoriji različitih opština, ovo uverenje se mora pribaviti od svih opština);

Za uspostavljanje hipoteke:

• Procena vrednosti nekretnine koja je overena i koju je potpisao ovlašćen sudski procenitelj
• List nepokretnosti za nekretninu koja je predmet hipoteke, ne stariji od 15 dana od dana podnošenja zahteva. (Overeni list nepokretnosti se može pribaviti u bilo kojoj kancelariji javnog beležnika)
• Uverenje iz katastra da se zabeležbe ne odnose na predmet hipoteke
• Odluka nadležnog organa pravnog lica o prodaji i zalaganju nepokretnosti koja je predmet kreditiranja I hipoteke (ukoliko je prodavac pravno lice)
• Fotokopija lične karte založnog dužnika;

Ako je nepokretnost neuknjižena:

• Pravnosnažno odobrenje za izgradnju;
• Potvrda o prijemu dokumentacije / lokacijska dozvola/ lokacijski uslovi;

Koliko traje procedura?

Rok za prenos sredstava na račun korisnika je 30 dana od odobravanja kredita. Sama procedura zavisi od politike konkretne banke.

Da li je važno da li je neko u braku?

Ne. Bračni status ne utiče na pravo podnošenja zahteva, sve dok podnosilac lično ne poseduje nekretninu.

Šta se smatra „prvom nekretninom“?

Prva stambena nepokretnost – predstavlja nepokretnost koju korisnik kredita stiče samostalno, a do podnošenja zahteva za kredit na svom imenu nije imao nepokretnost za stanovanje, niti je korisnik stambenog kredita. To znači da ukoliko je podnosilac zahteva nasleđem stekao određene udele na nepokretnostima u bilo kom srazmeru, nema pravo da konkuriše za subvencionisani kredit.

Koliko država učestvuje u otplati?

Republika Srbija subvencioniše kamatnu stopu za svaki pojedinačni kredit za prvih šest godina otplate kredita u iznosu od 2 procentna poena (stoga će kamata u prvih 6 godina iznositi 1,5% za kupce)

Garantuje za kredit: do 40% iznosa kredita u prvih 10 godina otplate.

Godišnja kamata: fiksna, do 3,5%.

Gde počinje procedura?

Procedura počinje u banci koja učestvuje u programu. Sa sobom treba poneti svu potrebnu dokumentaciju.

Da li mora da se ima stalni posao?

Lice koje je u radnom odnosu na određeno vreme i koje konkuriše za kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti – koje nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost i koje nije korisnik stambenog kredita. Mešutim, dužno je da na zahtev banke obezbedi jemstvo člana porodice kao dodatno sredstvo obezbeđenja.

Da li mogu konkurisati frilenseri?

Da. Ako nisu u radnom odnosu, moraju da imaju kreditno sposobnog člana porodice kao jemca. Ta lica su dužna da na svom ili zajedničkom platnom računu, u skladu sa zakonom kojim se uređuju platne usluge, otvorenom kod banke koja mu je odobrila kredit, mesečno obezbede dovoljno sredstava za otplatu mesečnog anuiteta u skladu sa ugovorom o kreditu.

Koliki je maksimalan iznos kredita?

• Maksimalni kredit: do 100.000 evra
• Učešće: najmanje 1% (može biti i više, po zahtevu korisnika)

Da li država garantuje ceo kredit?

Ne. Država daje garancije za kredite čiji je maksimalni iznos do 100.000 evra.

Da li postoje ograničenja u vezi sa vrstom stana i cenom po kvadratu?

Nepokretnosti za koje se odobrava subvencionisani kredit moraju da ispunjavaju sledeće uslove:

• Ne sme biti u vlasništvu bračnog druga ili srodnika korisnika kredita u prvoj liniji i svih lica u drugom naslednom redu
• Uknjižena (starogradnja i novogradnja) odnosno da bude registrovana u Katastru nepokretnosti i imati važeći list nepokretnosti;
• U objektu u izgradnji kod kojih banka ili Republika Srbija finansira izgradnju i nad kojim je moguće uspostaviti hipoteku;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja te banke;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru projektnog finansiranja druge banke, pri čemu je stepen završenosti tog objekta najmanje 60%;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji kod kojeg je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole;
• Stambena nepokretnost deo je objekta u izgradnji u okviru mera podrške države određenim kategorijama fizičkih lica.

• Uslovi koji se odnose na cenu kvadrata ne postoje, ali  vrednost nepokretnosti ne treba da prelazi 100.000,00 EUR-a obzirom da je to maksimalan iznos kredita za koji država garantuje.
• Stambena nepokretnost shodno Zakonu čini: kuća, stan i delovi stambene zgrade koji su namenjeni stanovanju, garaža ili garažno mesto ukoliko je zajedno sa stanom, kao i zemljište s građevinskom dozvolom za izgradnju kuće. Vikendice se ne smatraju stambenom nepokretnošću.

Da li može da se kupi stan direktno od vlasnika?

Da. Moguće je kupiti stan direktno od vlasnika ako je nepokretnost uknjižena i ispunjava ostale uslove (nije u vlasništvu srodnika, vrednost do 100.000 EUR itd.)

Može li se stan prodati pre otplate kredita?

Ne. Stan se ne može prodati u prvih 6 godina osim u slučaju prinudne naplate.

Može li se stan izdavati?

Ne. U periodu od 6 godina od odobravanja kredita, stan ne sme biti izdat u zakup – korisnik mora živeti u toj nekretnini.

Koliko traje program?

Program traje četiri godine od dana početka primene zakona, uz napomenu da je ukupan budžet ograničen na 400 miliona evra.

Da li mladi iz dijaspore mogu konkurisati?

Pravo da konkurišu sa subvencionisane kredite za mlade imaju svi državljanu Republike Srbije sa prebivalištem u Republici Srbiji.

Da li ima povraćaja PDV-a?

Kupovina stana uz kreditnu podršku za mlade podleže povraćaju PDV-a za prvu nekretninu, ako su ispunjeni zakonom propisani uslovi.

Dodatne olakšice za korisnike kredita:

Za korisnike subvencionisanih kredita ne naplaćuju se:

✅Troškovi overe ugovora i založne izjave (javnim beležnicima)

✅Troškovi obrade kredita (bankama)

✅Troškovi upisa hipoteke i izdavanja lista nepokretnosti (RGZ-u)